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投资澳门住宅

时间:2019-10-16 14:35来源:国际资讯
摘要: 股市低迷, 想赚钱赌眼光, 澳门“楼花”依然盛行投资澳门住宅想赚钱赌眼光当内地大量资金因为股市低迷、房地产限购等因素正在急速寻求出路的时候,到境外购房置业的势头正

摘要: 股市低迷, 想赚钱赌眼光, 澳门“楼花”依然盛行投资澳门住宅 想赚钱赌眼光当内地大量资金因为股市低迷、房地产限购等因素正在急速寻求出路的时候,到境外购房置业的势头正愈演愈烈。澳门这块弹丸之地,跟其他热门国家和地区相比,对内地购房者的独特吸引力在哪里呢?在这次“天下行”的澳门站,记者发现了投资澳门楼市的“新玩法”。专题文/图:本报特派记者邹峻澳门楼市直击内地人到澳门买楼只占总成交一成现在澳门新推出的一批素质不错的楼盘,普遍的售价折合人民币3万~4万元/m2,跟内地一线城市的市区楼价相差不大,比起香港中档盘动辄八九万元一平方米的水平,显然有价格优势。当然,澳门也有个别最顶级的豪宅,叫价去到9万~10万元/m2。澳门美联物业行政总裁张一辉向记者介绍说,澳门的楼盘主要集中在澳门半岛、氹仔岛和路环岛,以高层公寓为主,张说,其实到澳门买楼的内地买家远没有去香港的多,内地人在澳门买楼的成交比例只占澳门总成交量的10%,部分顶级豪宅的内地买家比例会有三四成。在澳门买楼的内地人,为了生意或者孩子读书的很少,他们大多是有亲戚在澳门,买房多为自住或招待朋友,顺便当投资保值。到澳门买房的内地人,以福建、江浙一带的买家最多,广东人和北方人都不多,广东人更喜欢到香港买房。半年楼价涨两成 政府调控已出招澳门面积只有30平方公里,人口约50万,整个社会属于微型经济体系,登记在册的房屋住户数不足20万户。然而这个相当于内地一个小城市的地区,近年来楼市也经历了从长期低迷到谷底反弹的戏剧性转变。记者在澳门专访了澳门房地产联合商会会长、澳门特别行政区立法会议员吴在权先生。据介绍,澳门的经济和房地产市场从回归前到2002年前后,一直是处于相当沉寂的局面,经济长期低迷令大量房屋出现积压,以至当地政府在上世纪80年代到90年代间为刺激经济出台了“置业移民政策”,投资额刚开始时是300万澳门元,后来因为乏人问津,一路下降到200万、100万,楼市终于得到支撑,楼价开始回升。2002年澳门开放赌权,吸引了大量外资来澳投资大型酒店、娱乐设施等项目,加上澳门开放内地人自由行,澳门经济重拾升轨。从2003年下半年起,澳门的住宅市场由谷底反弹,随着楼价的走高,老百姓开始对“置业移民”政策有怨言,认为拉高了澳门的楼价,于是政府在2006年前后宣布暂停“置业移民”政策。到2010年澳门房地产交易出现量价齐升,当年全澳住宅买卖数目17989宗,金额总值459.3亿澳门元,分别是1999年的近2倍和10倍,升幅惊人。据澳门统计暨普查局数据显示,截至2010年底,澳门近三年来住宅单位的空置率维持在9%以下的较低水平,相对于过去十五年间最高达23.3%的空置率而言,显示出地产市场的强劲需求。 直到今年2月,澳门住宅单位实用面积每平方米价格飙升至近4万澳门元,较2010年9月上升近12%,其中澳门半岛楼价上涨超过22%。政府官员指出:“资产泡沫风险将有可能持续上升。”于是,在今年4月,澳门特区政府宣布出台楼市“调控辣招”,减少过度投机,降低泡沫化的潜在影响。这四记“辣招”被当地业界称为“力度空前”——首先是对在规定期限内移转居住用途的不动产交易征收特别印花税,税率分两级,获得不动产后1年内转售,税率为20%;1年后至2年内转售,税率为10%。其次,将进一步收紧“楼花”贷款比率上限,澳门居民一律定为70%,非澳门居民上限为50%,不设豁免。该政策预计在近期会正式实施。对于从未遭遇政府出手干预的澳门楼市来说,这几招犹如重磅炸弹,但对于内地见惯大风大浪的地产大佬来说,不过是毛毛雨罢了。“特别印花税”政策出台后的5月,澳门楼市成交立即出现下滑和停滞局面,但成交价依然岿然不动。六大置业风险提醒楼价和需求风险:现在澳门的楼价爆发期已过,进入到饱和期,风险还是存在的。同时可能进入利息上升周期,须留意加息的风险,买家须量力而行。留意土地使用权问题:澳门的楼盘土地并非全部永久产权的,只有30%左右的地是具有永久业权,其余都是需到期续约的。不过澳门人对此很淡然,一套300万的楼,一般买下来时是有10年的土地使用期,到期以后再续10年,只需交2000多元,费用微不足道。出租回报率很低:内地买家若想在澳门买楼收租,回报率只有2%左右。一套全新100平方米的物业,售价300万港元,豪装带家私电器月租只有6000~7000澳门元。政府对房屋销售的监管条例不多,预售门槛过低,没有现场样板房,心里没底:内地人在澳门买房需适应“挖坑就排队卖楼”的触目惊心的场面,更别说想看现场样板房了,销售展示大厅距楼盘“离天隔丈远”,将来交什么货全凭发展商良心。购房没有统一的格式合同文本:每家楼盘都有不同的合同,不熟悉行情的买家有可能会签下不合理的条款。尤其是对于迟交楼等赔偿条款,很多楼盘都没有标明,买家可要求发展商增加相应的条款约定,以保障自己的权益。澳门特区政府至今没有计划重启“置业移民”计划:澳门行政法务司司长陈丽敏指出,在现行法规中,规定了管理人员及专业人员可申请来澳居留,包括在澳门高等院校毕业的外地学生,均可按照法定程序提出居澳申请。但至今没有计划重新启动“置业移民”计划。 投资新玩法:买远期楼花打时间差赚钱内地人想出手投资澳门住宅,可以怎样操作呢?有什么便捷的获利途径?几位不愿透露姓名的澳门地产经纪向记者教路了一些投资秘笈——澳门楼市对内地投资者的最大吸引之处在于“能打时间差赚钱”。因为澳门政府对楼盘预售没有设立任何条件,基本上发展商拿到设计批准函、把工地一围、把地块一挖,立马就能开盘销售。此时如果买入开盘价的房子,只需交楼价10%作定金就签订临时买卖合约,一年内交齐30%楼款(可分几次交),余下的70%楼款到收楼时才交齐,澳门人买房一般都是采取这种“按建筑工期付款”的方式。由于买的都是远期楼花,加上澳门地盘工人难请,工程进度比内地要慢,一般建成一个楼盘得花三四年,这样一来,这三四年就是一个转手赚钱的时间差。比如买1000万澳门元的楼,第一年投入300万即可,等到过两年楼价涨到1300万了就转手,300万差价袋袋平安,等于投资300万两年内赚回300万,“这个操作完全合法,虽未至于空手套白狼,但这个玩法非常吸引!”一位屡屡这样帮人投资获利的经纪说得眉飞色舞,“简直是赚钱神话。”当然,这要在楼价看涨的前提下才能实现。记者把这种近乎“炒楼花”的方式向澳门中原地产的营业董事石宝德求证,他说程序上确实是可以这样做的,而且近年也有人赚到了钱。不过在“特别印花税”新政出台后,第一年转手要交楼价20%的印花税,上述个案里就要交200万澳门元,第二年转手交10%,就是100万澳门元,等于把转手的利润空间大幅减少了。不过,如果打算持有几年才转手,那就不受任何影响了。购房流程与费用1.看盘,选定单位以后下定金,一般是付20万~50万港元,签订临时买卖合同;内地人也可以把钱付给有信誉的中介代理行,由澳门当地的中介代开银行本票给发展商。2.7天内补交齐楼价10%的定金,签订买卖合同,往后一年内付30%楼款,剩下的70%到交楼时付清。3.签约后1个半月左右上当地律师楼与发展商办理签契转名手续,澳门是没有房产证的,只有签有业主签名的房契,但政府机构是可以查阅到每套房的产权权属的。4.若是买卖二手楼,中介佣金一般是买卖各付1%;如果是通过中介买一手楼,则不用付中介费,是由发展商支付给经纪。5.如果是买卖楼花转名,发展商一般要收10%的转名费。6.申请贷款按揭的手续也很简单,银行基本不查收入证明。内地人澳门买楼要付哪些钱?1.印花税:最高是成交价的3%。征收方式很特别,是分层逐级扣减的:200万澳门元以下征1%;200万~400万澳门元征2%,400万澳门元以上征3%封顶。比如说300万澳门元的楼不是征收9万澳门元的税,而是先扣掉200万澳门元的1%,然后是200万~400万澳门元的2%,剩下的才交3%。2.做契约费、登记费:契税大约是房价的0.4%。3.律师费4000澳门元左右/宗。

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